【地產專欄】洪倩宜:銀行鬆綁房貸授信 成為核貸A咖有撇步!

Yahoo奇摩房地產編輯部 on Yahoo
2017年8月1日

央行統計八大公股銀行於5月承作首購族的「青年安心成家方案」餘額為5,944億元,月增68億元,住宅貸款餘額占全體比重上升至近10%。

土地銀行也宣布從今年7月起,核貸條件更優惠,包括由原本年薪80萬放寬至60萬,貸款成數最高達8成,不限地區、同一名義人下第2棟以上也適用。若為精華地段,且客戶信用條件佳,則房貸利率最低從1.58%起,另有不少大型銀行優質房貸戶利率下殺至1.4%,讓不少購屋人心動不已。

▲除了房子自身的條件外,個人的還款風險、信用條件也是銀行審核重點。圖片來源:[email protected]  https://goo.gl/HxjJTY

目前國銀放款加權平均利率來到約1.92%的歷史新低,但其實並非每個申貸人都有機會拿到優惠的房貸條件,到底銀行內部是如何審核房貸呢?

清楚銀行評估項目房貸大不同

小珊與大雄是大學同學,在同學會聊天時意外發現,2人雖然差不多時間購屋,但拿到的房貸成數卻大不同,利率也有些差距,明明都在北部工作,也同為首購族,一個買在蛋黃區,另一個買在餘屋量大的重劃區,職業不同,房貸負擔差很大。

原來銀行核貸的標準除了看個人信用之外,還包括房屋類型、屋齡新舊、所在區段及嫌惡設施,因此想拿到較高的成數及較低的利率,完成築巢夢想,最好先打聽清楚銀行審核貸款的評估項目,才能切中要害,貸好又貸滿。

區域好貸款成數最高達85

一般來說,在銀行要借房貸給民眾前,會想了解房子的價值,產品愈好,銀行核貸時加分就愈多。在銀行眼中,地段好、好轉手及較抗跌的房子通常貸款成數較高,其他像是屋齡、屋況、嫌惡設施、生活機能及有無車位等因素,也會影響銀行放款成數。

目前市中心蛋黃區最高可貸到8成5,包括北市全區,新北市板橋、中和、永和、新店、新莊、三重、蘆洲和土城等8個區,六都蛋白區最高也可貸到8成;再外圍的其他地區最高可貸7成5。以此類推,愈外圍成數愈低,以新北市來說,偏鄉地區包括石碇、平溪和貢寮則屬最高可貸6成5的區域。

良好負債比、收支比成為銀行好客戶

再客戶的個別條件中,銀行也會根據審酌標準給予不同的貸款條件,有些銀行用「負債比」計算,有的銀行則用「收支比」來衡量客戶條件;負債比是聯徵中心總負債除以個人年收入,收支比則是每月平均收入除以每月支出,因此負債比是越低越好,收支比則是越高越好。

夫妻合併爭取貸款高額度

以土銀的優惠方案為例,申貸人的借款餘額加上本次貸款金額,須為年所得的8倍以下,也就是負債比在8倍以下,方可貸滿8成。

舉例來說,大偉年所得60萬元,且無在其他銀行借款記錄,則所得負債比為8倍,最高可貸金額為480萬元,若想購買600萬元的房子,等於可貸8成;倘若想買1000萬的房子,則借貸上限仍是480萬元。若大偉已婚,就可與配偶合併計算所得,所得負債比放寬至12倍,若夫妻年所得達100萬,最高貸款額度為1200萬元。

另外,若是搭配財政部的「青年安心成家優惠購屋貸款」,雖貸款成數最高達8成,但有限制貸款金額最高是800萬元,超過800萬元額度,就需搭配其他優惠利率才行。

至於利率多寡,則會考量申貸戶在該銀行的「貢獻度」而有所不同,若是該行的存戶、薪資戶、理財客戶或信用卡大戶等,給予的承貸利率較優惠,建議申貸民眾盡量找長期往來的銀行,較有談判籌碼。

個人信用及還款能力也是審核重點

銀行審核除了主體房屋擔保品外,借款人的還款能力及信用狀況也是銀行核貸重點,申請房貸時務必提供強而有力的財力證明,如:扣繳憑單、薪資單、薪轉存摺、定存單等文件。

此外,申貸人的職業若是師字輩,例如:醫師、律師、會計師、建築師、軍公教或前五百大上市公司職員,大多會被銀行認定是收入穩定且放款風險較低的客戶,較願意給予優惠條件。

至於信用狀況,銀行只要透過聯徵中心,舉凡申貸人的借貸紀錄、借還款情形、有無退票或信用卡卡費遲交與否、有無循環利息皆無所遁形。特別注意的是,如果申貸人每月貸款還款金額(本金加利息)超過月收入的60%,銀行還會考量申貸人的還款壓力,審核時會更加嚴格。